قراءة تحليلية قائمة على البيانات لديناميكيات السوق العقارية التونسية

المنبر الاقتصادي (مبوب) – في سياق اقتصادي يتسم بتزايد الانتقائية في قرارات الشراء وتشدد شروط التمويل، يواصل السوق العقاري التونسي تطوره وفق ديناميكيات متباينة، تختلف حسب المناطق والشرائح العقارية.

من خلال حصيلتها السنوية للسوق العقاري 2025، تقدم مبوب تحليلاً يعتمد حصريًا على البيانات المستخرجة من منصتها، ويهدف إلى توفير قراءة موضوعية لسلوكيات البحث، ومستويات الأسعار، والاتجاهات العميقة التي ميزت السوق خلال السنة.
وقد تم تقديم نتائج هذا التقرير خلال ندوة صحفية خاصة، مما يعزز مكانة مبوب كمرجع للبيانات العقارية في تونس.

« في بيئة اقتصادية تتسم بارتفاع متطلبات التمويل، يؤكد هذا التقرير أهمية الاعتماد على قراءة دقيقة قائمة على بيانات السوق الحقيقية. ويتمثل دور مبوب في توفير مؤشرات موثوقة وواضحة تساعد الفاعلين على فهم ديناميكيات السوق ودعم قراراتهم الاستثمارية. »
أنيس الغربي – المدير العام لمبوب تونس

سوق الشراء: طلب متمركز في المناطق ذات القيمة العالية والإمكانات الواعدة

تؤكد بيانات البحث المسجلة على موقع Mubawab.tn خلال سنة 2025 تمركز الطلب على الشراء في عدد محدود من المناطق التي تجمع بين الجاذبية السكنية، وسهولة النفاذ، وإمكانات إعادة التثمين.
وتتصدر كل من الحمامات، أحياء الضاحية الشمالية للعاصمة، وجربة قائمة المناطق الأكثر بحثًا على المستوى الوطني، مما يعكس اهتمامًا متزايدًا بالأسواق ذات القيمة الاستعمالية والاستثمارية المرتفعة.

على الصعيد الوطني، سجل متوسط سعر المتر المربع للشقق ارتفاعًا بنسبة 5% مقارنة بسنة 2024. وقد كانت الزيادات أكثر وضوحًا في بعض أحياء تونس الكبرى، من بينها:

• سكرة (+22%)
• حي الغزالة (+19%)
• شطرانة 1 (+13%)
• بومهل (+12%)
• حدائق المنزه 2 (+10%)

وتجدر الإشارة إلى أن بومهل وحدائق المنزه 2 كانتا من بين المناطق الأكثر ديناميكية خلال السنة السابقة أيضًا، مما يؤكد استمرارية جاذبيتهما، خاصة في سوق العقارات الجديدة.

أما من حيث طبيعة الطلب، فيتركز الشراء أساسًا على الشقق التي تضم غرفتي نوم بمساحات تتراوح بين 80 و130 مترًا مربعًا، تليها الشقق التي تضم غرفة نوم واحدة ثم الشقق التي تضم ثلاث غرف نوم، وهو ما يعكس بحث المشترين عن توازن بين المساحة، والوظيفية، والميزانية.

أسعار الشقق في الأحياء الأكثر طلبًا

تونس الكبرى

سنة 2025، تصدرت سكرة قائمة الأحياء الأكثر طلبًا في تونس الكبرى، بمتوسط أسعار بلغ 3,900 دينار للمتر المربع للعقارات الجديدة و3,400 دينار للقديمة.
وتلتها العوينة، التي احتلت المرتبة الثانية بعد تصدرها السوق خلال السنتين الماضيتين، بأسعار بلغت 3,500 دينار للمتر المربع للجديد و2,740 دينارًا للقديم.

كما حافظت عين زغوان الشمالية على موقعها ضمن الأحياء الثلاثة الأولى، بمتوسط سعر بلغ 4,600 دينار للمتر المربع للعقارات الجديدة، في حين أكدت حدائق قرطاج مكانتها كمنطقة ذات طابع فاخر، بمتوسط سعر بلغ 5,690 دينارًا للمتر المربع للعقارات الجديدة.

وفي المقابل، برزت أحياء أخرى كأسواق متقاربة من حيث الموقع والمستوى السكني والأسعار، من بينها:

• حي النصر 2 ( 2960 دينار/م² لل الشقق القديمة؛ 3990 دينار/م² لل الشقق الجديدة)
• حدائق االمنزه 2 ( 2884 دينار/م² للشقق القديمة؛ 3843 دينار/م² للشقق الجديدة)
• المنزه 9C ا( 2923 دينار/م² للشقق القديمة؛ 3948 دينار/م² للشقق الجديدة)

أما المناطق الأكثر ملاءمة للميزانيات المحدودة، فتشمل المدينة الجديدة، المروج 6 ومنوبة، حيث تقل أسعار العقارات الجديدة عن 3,000 دينار للمتر المربع.

الساحل والوطن القبلي

على المستوى الوطني، تواصل الحمامات تصدرها كأكثر المناطق طلبًا للشراء، حيث بلغ متوسط السعر في الحمامات الشمالية حوالي 4,025 دينارًا للمتر المربع للعقارات الجديدة و3,400 دينار للعقارات القديمة.

في الساحل، تُعد القنطاوي المنطقة الأعلى سعرًا، بمتوسط يصل إلى 4,800 دينار للمتر المربع للعقارات الجديدة، في حين تقدم مناطق مثل سهلول 4، هرقلة وحي العقبة بالمنستير مستويات سعرية أكثر اعتدالًا، تعكس تنوع العرض وملفات المشترين.

سوق الإيجار: ضغط متواصل على الشقق ذات المساحات المتوسطة

سجل سوق الإيجار طويل المدى خلال سنة 2025 ارتفاعًا في متوسط الإيجار بنسبة 5.25% مقارنة بسنة 2024، في ظل تركّز قوي للطلب على الشقق، وخاصة الشقق التي تضم غرفة نوم واحدة أو غرفتي نوم، التي تمثل العمود الفقري للسوق الإيجاري.

تونس الكبرى

تظل الأحياء ذات المستوى السكني المرتفع الأكثر طلبًا، حيث تتصدر حدائق قرطاج القائمة بمتوسط إيجار يبلغ 1,500 دينار لشقة بغرفة نوم واحدة و1,950 دينارًا لشقة بغرفتي نوم، تليها حي النصر 2 وعين زغوان الشمالية.

وفي المقابل، توفر أحياء أخرى توازنًا بين مستوى الإيجار والطلب، مثل منوبة، رياض الأندلس، المروج 6، بومهل، حدائق المنزه 2 وسكرة، مما يعكس تنوع الخيارات المتاحة للمستأجرين حسب الميزانية والموقع.

الساحل والوطن القبلي

خارج تونس الكبرى، يواصل كل من الوطن القبلي والساحل تسجيل مستويات طلب قوية. ففي الحمامات الشمالية، يبلغ متوسط الإيجار 1,025 دينارًا لشقة بغرفة نوم واحدة و1,320 دينارًا لشقة بغرفتي نوم، بينما تسجل سهلول 4 وحمام سوسة مستويات إيجار تعكس استقرارًا نسبيًا وجاذبية مستمرة.

العقارات المهنية: ديناميكية مدعومة بالأقطاب الاقتصادية

أكد قطاع العقارات المهنية خلال سنة 2025 متانته، حيث سجلت أسعار إيجار المكاتب ارتفاعًا بنسبة 4.5%، وأسعار البيع زيادة بـ 5.5% مقارنة بسنة 2024.
كما شهدت المحلات التجارية تطورًا مماثلًا، بزيادة بلغت 5% في الإيجار و4% في البيع، مما يعكس استمرارية الطلب في المواقع ذات القيمة الاقتصادية العالية.

وتتمركز هذه الديناميكية أساسًا في مناطق مثل مونبليزير، ضفاف البحيرة 1 و2، المركز العمراني الشمالي، حدائق قرطاج والمرسى، لما توفره من بنية تحتية ملائمة، وسهولة نفاذ، وقرب من مراكز النشاط الاقتصادي.

سوق الأراضي السكنية: نمو محدود في سوق انتقائي

سجلت أسعار الأراضي السكنية خلال سنة 2025 ارتفاعًا طفيفًا بنسبة 1.64% مقارنة بسنة 2024، مما يعكس استقرارًا عامًا مع تفاوتات حسب المناطق ومستوى العرض.

في تونس الكبرى، تصدرت حدائق قرطاج قائمة المناطق الأعلى سعرًا بمتوسط بلغ 3,111 دينارًا للمتر المربع، في حين برزت مناطق مثل سكرة وحدائق المنزه 2 كخيارات تجمع بين الموقع الجيد ومستويات سعرية متوسطة.

وفي المقابل، توفر مناطق مثل منوبة وبومهل وحي الغزالة فرصًا بأسعار أكثر ملاءمة، ما يعكس تنوع السوق العقاري حسب الأهداف الاستثمارية.

الإيجار الصيفي: ديناميكية موسمية مدفوعة بالعرض السياحي

سجّل موسم صيف 2025 نشاطًا ملحوظًا في سوق الإيجار قصير المدى، مدفوعًا بالطلب على العقارات ذات الطابع السياحي، حيث استحوذت الشقق السكنية على الحصة الأكبر من الاهتمام، خاصة في الوجهات الساحلية.

وتُظهر بيانات صيف 2025 وجود تباين واضح في مستويات الأسعار، يرتبط أساسًا بموقع العقار ونوع الإقامة ومستوى التجهيز.

في الوطن القبلي، تتراوح أسعار إيجار الشقق في الحمامات الشمالية بين 80 و670 دينارًا لليلة الواحدة، في حين تصل أسعار الفلل المزودة بمسابح في الحمامات الجنوبية إلى حدود 1,500 دينار لليلة.

أما في الساحل، فتُعد القنطاوي من بين الوجهات الأعلى سعرًا، حيث قد تصل أسعار إيجار الفلل الفاخرة إلى 1,750 دينارًا لليلة الواحدة، بينما توفر المنستير خيارات أوسع للشقق، بأسعار تبدأ من 120 دينارًا لليلة.

وفي وجهات أخرى مثل جربة ورفراف، يشهد السوق استقرارًا نسبيًا، إذ تبدأ أسعار إيجار الشقق في رفراف من 120 دينارًا لليلة الواحدة، في حين يبلغ الحد الأقصى لأسعار الفلل في منطقة آغير بجربة حوالي 750 دينارًا لليلة، ما يعكس تنوعًا في العرض يلبي مختلف الميزانيات.

الطلب الأجنبي: الجالية التونسية بالخارج في صدارة المشهد

تواصل الجالية التونسية المقيمة بالخارج لعب دور محوري في تنشيط السوق العقاري التونسي خلال سنة 2025.
وتتصدر فرنسا مصادر الطلب الأجنبي بنسبة 51%، تليها ألمانيا (7%) وقطر (5%)، إلى جانب كندا، المملكة العربية السعودية والإمارات العربية المتحدة، مما يعكس تنوعًا متزايدًا في بلدان إقامة المستثمرين.

وتُظهر البيانات تفضيلًا واضحًا لمناطق مثل العوينة، الحمامات، سكرة، أريانة المدينة ونابل، لما توفره من جودة عيش وإمكانات مردودية إيجارية.

منهجية الدراسة

يعتمد هذا التقرير على تحليل البيانات المستخرجة من منصة Mubawab.tn خلال الفترة الممتدة من جانفي إلى ديسمبر 2025، ويشمل إعلانات البيع والإيجار وسلوكيات البحث ونوايا المستخدمين.
وتغطي الدراسة مختلف شرائح السوق العقاري التونسي (السكني، المهني، الأراضي والطلب الأجنبي)، وفق تقسيم جغرافي ونوعي، بهدف تقديم قراءة واقعية وموثوقة للسوق، قائمة حصريًا على بيانات مبوب.

اضغط هنا للاطلاع على رابط الدراسة